公共維修基金如何分攤交納？開發商交納的部分，是否歸全體業主所有？如果小區分多期開發交付，相鄰樓棟的維修，會不會動用我家的維修基金？   

    家住蔡甸區凱德悅湖二期的張先生稱：前不久，所在小區物業貼出公告，讓一期家有外墻漏水的業主，速到物業和社區登記，聲稱準備動用開發商的維修基金。但對于應該準備動用多少資金、如何維修等關鍵細節都沒有說透。    

    張先生表示，二期交房才1年，一期交房已超過5年。二期業主們擔心，一期維修會不會動用屬于自家的那一份維修基金？很多人弄不懂：小區公共維修基金能否精確分攤到以樓棟為單位來使用？    

    “即便要動用的話，應該通過什么程序？”還有很多業主通過武漢城市留言板咨詢，在小區未成立業委會情況下，如何確保這筆錢使用公開透明、用到實處？    

    近日，針對市民關心的房屋公共維修基金的使用規則，武漢市住房保障和房屋管理局下屬的武漢市物業管理事務指導中心（武漢市住房專項維修資金管理中心）解答。

    1問：小區公共維修基金的構成？

    答：開發商和業主都須交維修資金。業主是按照購房面積來交，開發商是按照總規模交的。業主這一方面，分2008年以前簽訂和2008年以后簽訂購房合同。2008年以前是按購房款來，2008年之后是按購房面積來算。

    2問：開發商和業主具體如何交？    

    答：開發商是按照物業總規模建安造價的1.5%，有電梯的按2.5%繳存。如無電梯按12元/平方米，有電梯15層以下是25元/平方米，15層以上30元/平方米；對業主而言，沒有電梯按55元/平方米來收。如果有電梯，分14層以下和14層以上。業主14層（包括14層）以下是61元/平方米，14層以上是73元/平方米。

    3問：開發商和業主所交的錢都不是合在一起嗎？怎么分？

    答：是的。開發商總共交的錢要核算到樓棟。比如說開發商維修基金交了150萬元，共有30棟房子，那么每一棟就是5萬元，維修費用就從這5萬元里面扣除，用完了再扣業主的。    

    4問：假如前一期業主維修把開發商交的維修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否動用二期其他業主的？

    答：不能用，他那一棟只是他那一棟的人結賬，不會結賬到你頭上來。
 

    5問：公共維修基金怎么使用？

    答：開發商交納的部分，也歸全體業主所有。按規定，開發商的用完之后再用業主的。

    開發商的就是住宅共用部位、共用設施設備維修和更新改造發生的費用，根據確定的范圍分攤。比如漏水的分攤范圍是按棟來分攤，首先在開發建設單位繳存的維修基金賬戶中予以列支，賬戶余額不足時，再由分攤內的業主按照各自擁有的房屋面積比例分攤。

    6問：小區公共維修基金是一個賬號嗎？能否精確到按棟管理和使用？

    答：確實是一個賬號，但按樓棟進行核算管理，否則就不公平。“你不能用一棟的錢來維修二棟的房子。”不管小區分幾期開發，開發商交納部分也是按樓棟。不夠的話，業主再按樓棟來進行分攤。維修和漏水等等均按樓棟來分攤管理，房管部門為每棟樓建有檔案，開發商多少，業主多少，不會混在一起，都有一本賬。

    7問：什么情況下才能動用維修基金？

    答：首先得是共用部位，其次要過保修期。動用過程公開透明，要充分保障業主權利。

    8問：維修基金負責的共用部位包括哪些？

    答：共用部位就是包括外墻、頂樓的屋面、樓梯間、公共走廊、公共區域的一些窗臺，這都屬于公共部位。共用設施設備主要指電梯、監控、消防、排水管，這就是共用設施設備。共用部位要過保修期，漏水的質保期一般是5年，沒過5年不能動用維修基金。

    9問：如果社區征求業主意見，沒有具體施工方案、預算、施工流程，這合理嗎？

    答：施工方案、使用方案公示是必需的環節，動用維修基金由業主說了算。社區提前征求業主意見，綜合考慮之后，然后再決定使不使用維修基金。

    10問：公示使用方案包括哪些內容呢？

    答：使用方案里包括工程量、施工合同、審價。使用方案中應該有一個附件，這些細節必須要公示，有一套正規的模板，可到武漢市房管局官網上查詢下載。
 

    11問：房屋漏水，如果開發商一直拖到過保怎么辦？

    答：保修之內，開發商如果不履行職責，建委可對他進行處罰，房管局只管預售許可證和銷售房子，房屋質量建委建管部門有職責監管。只要是在保修期內漏水，業主首先要保留相關證據，證明是在這5年期內漏水的，然后找開發商來協調，協調不成，可向建委投訴，也可通過訴訟程序解決。

    12問：沒有成立業委會，如何動用公共維修基金？

    答：首先由物業公司提使用方案，但物業公司不是申請主體，物業公司主要配合業委會來做相關協助工作。業委會沒成立，社區居委會可代為履行業委會職責。社區作為申請主體要按照相關流程，比如通過招投標或者比價，優先選擇施工單位，然后初選第三方報價進行審核。關鍵就是要把使用方案向業主進行公示，每棟向業主公示不少于7天，征求業主意見要遵守民法典規定的“雙三分之二”參與表決（雙三分之二：指專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主）。只有業主同意達到了法定標準，通過后社區才能持相關材料向所在地住建局提出使用備案申請、維修執行備案申請。待材料齊全后，房管局依法依規撥付款，施工單位開始施工，然后竣工驗收，再結算。

    13問：小區動用維修基金，項目工程量在哪里可查？

    答：工程量項目公示后，業主可到業委會、社區查詢；使用維修基金后，也可到區房管局憑介紹信查詢明細。

    14問：房管部門在維修基金使用中能發揮什么作用？

    答：目前，我市已引入第三方隨機抽選對工程量和造價進行把關，確保錢不亂用。房管部門委托交通銀行建立了第三方造價咨詢庫。電腦會隨機從八家單位內挑選有資質的審價公司，對工程造價、工程量進行把關，主要作用是“審價”，簡單來說就是看工程量值不值那么多錢。

    15問：小區工程房管部門可指派監理嗎？

    答：根據相關法律，業委會是可以聘請專業的監理公司。因房管部門這方面不專業，主要是對價格進行一個把關，關于聘請的費用業主可以分攤。

    16問：外墻漏水如何維權？

    答：首先要保留證據。有的開發商有工程部解決問題，如果有證據證明對方一直拖延不解決，建委可對其進行處罰。

    只要業主能證明是在5年質保期內出的問題，哪怕拖過保修期，開發商也應該負責。

    17問：動用維修基金過程，可派業主代表一起參與監督？

    答：業主代表就是由社區按照相關議事規則、管理辦法、業主公約里推選業主代表的程序來選擇業主代表。如果是社區提出申請的，必須要有業主代表來參與；由業主委員會提出的，則沒有強制性要求。
 

    18問：業主維護合法權益時取證比較難，什么情況算開發商在保質期內不作為的證據？

    答：業主跟物業報修的證據。譬如在微信反映問題，對方也在微信查看了，就有了基本證明。如果真走法院這一步，這些證據也是有用的。關鍵是把（房子出問題的）時間確定好，5年之內的問題都是房屋質量問題，可以找開發商。